理论与实践考核并重——2013年全国土地估价师资格考试计算题解析

    全国土地估价师资格考试试题的计算题，其命题与其他科目试题一样，在注重土地估价基础知识、基本理论与方法的基础上，更加兼顾土地估价理论与实务的结合，考查考生综合运用土地估价基础知识分析和解决估价具体问题的能力。2013年全国土地估价师资格考试计算题就颇具代表性。下面简要分析其中某题。
    一、试题内容
    某开发区征收了100000平方米土地，全部批准为建设用地。该片土地经开发配套完成后，拟通过挂牌出让方式分批供应。第一块供应的建设用地为工业用地，土地面积为10000平方米，拟出让土地年限为50年，出让时间设定在2013年9月30日。
下面是土地估价师收集和调查的资料：
   （1）待估片土地所在区域周边相似农地的前三年平均年产值为3000元/亩，近两年来青苗及地上附着物补偿费平均为10000元/亩。该开发区所在区2010年公告的征地区片综合地价为10万元/亩。
   （2）开发区所在地区征地中一般发生的直接相关税费有：耕地占用税按34元/平方米收取；耕地开垦费按10元/平方米计收；征地管理费按征地补偿费总额的4%收取。另外，估价师还了解到，当地在征地费用之外还另行由用地单位分摊的一些费用有：按照地价款分摊的有国有土地收益基金10%、教育资金1%、农业土地开发资金15%、农田水利建设资金10%；按照面积分摊的有新增建设用地土地有偿使用费64元/平方米。
   （3）该开发区平均土地开发程度已达到“七通一平”（通路、通上水、排水、通电、通讯、供气、供暖，场地平整），其中开发区外道路修建共花费资金300万元，电路连接花费100万元。所在地区“七通一平”土地开发费用平均为150元/平方米。开发区面积规模不大，各地块个别因素情况基本相当。
   （4）计算中假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，土地开发年贷款利率为6%，土地开发投资整体利润率为10%，土地还原率为7%，土地增值收益率为20%。
请从上述资料中选择适当的数据和参数，采用成本逼近法计算该工业用地的成本价格（成本价不考虑年期修正）、市场价格，并分别列出单价和总地价。
    二、试题提示与答题要求
    1、试题提示
分别列出解题思路、计算公式、代入数据的计算式、计算结果及单位；中间计算结果均保留小数点后2位，单价为元/平方米，总价为元；最终计算结果保留整数，单价为元/平方米，总价为万元；还原率、年期修正系数均保留小数点后6位计算。
    2、答题要求
分项分步记分，只有计算结果的不得分；先计算单价，最后计算总地价。
    三、参考答案
    1、适用方法
试题中给出的评估资料，主要是土地取得成本、土地开发费、税费及利息率、利润率、土地增值收益率等参数，显然适宜用土地成本逼近法评估待估宗地价格。其计算公式如下：
    土地成本价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润
    土地市场价格＝土地成本价格＋土地增值
    2、计算步骤
   （1）土地取得费＝征地区片综合地价＋青苗及地上附着物补偿费＝（10＋1）×15＝165元/平方米
   （2）土地开发费＝150元/平方米
   （3）征地税费＝耕地占用税＋耕地开垦费＋征地管理费＝34＋10＋165.00×4%＝34＋10＋6.6＝50.60元/平方米
   （4）利息＝（土地取得费＋税费）×[（1＋6%）2－1] ＋土地开发费×[（1＋6%）2/2－1]＝（165＋50.60）×[（1＋6%）2－1] ＋150×[（1＋6%）1－1]＝35.65元/平方米
   （5）利润＝（土地取得费＋土地开发费＋税费）×10%＝（165.00＋150＋50.60）×10%＝36.56元/平方米
   （6）土地成本价格
    单位成本价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＝165.00＋150＋50.60＋35.65＋36.56 ＝437.81元/平方米
    土地成本总价＝土地成本单价×土地面积＝437.81×10000＝437.81万元
   （7）土地增值＝土地成本价格×20%＝437.81×20%＝87.56元/平方米
   （8）年期修正系数＝ ＝ ＝0.966052
   （9）土地市场价格
    单位地价＝（土地成本价格＋土地增值）×年期修正系数＝（437.81＋87.56）×0.966052＝525.37×0.966052＝507.53元/平方米
    土地总价＝土地市场单价×土地面积＝507.53×10000＝507.53万元
    四、试题评析
    就试题内容和问题而言，该试题是成本逼近法计算题，也是考生普遍认为最简单的土地估价方法。但许多考生的成绩并不理想，表明这些考生对土地估价知识的理解不完整，特别是自学的考生更为突出。加之考生缺乏土地估价实践过程及相关法律法规与技术规范的了解，出现简单试题难以答对的情况就不足为奇。因此，对未来从事土地估价业务的考生，应该关注以下几方面：
    1、正确理解土地估价计算公式，分项分步答题减少失分。
    许多考生自认为计算公式记得对，就万无一失了，殊不知土地估价中的计算公式与物理、数学中的计算公式难以等同，许多公式是土地估价方法运用的过程或计算环节的表达，称其为“评估方法表达式”更为形象。如本题中的计算公式为：土地成本价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润，实际上表明的是计算土地成本价格需要由土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等计算环节构成（如本试题计算步骤）。在每个计算环节中，各自的内涵与要求也不同，如利息的计算，需要知道计息基础、计息率、计息周期、计息方式等要求。另外，像利润的计算，在不动产投资分析中，利息算作利润计算成本，而在估价中是不纳入的。
    阅卷中发现，许多考生对试题提示与答题要求视而不见，缺失解题思路、计算公式等分项分步内容，直接罗列数据，一旦结果错误，得分极其有限。实际上，分项分布列式不仅是考试的要求，更是一个评估人员，在撰写评估报告是遵循的准则。因此，考生在应试过程中，最佳答题方式就是分项分步答题，切勿一式罗列或只写结果，避免单个环节有误影响总分或抄袭作弊嫌疑，培养从业的习惯。
    2、掌握土地估价相关法律法规与技术规范，准确选取评估计算依据。
如果问土地取得费的计算依据是什么，许多考生都会说是客观取得成本，但对客观取得成本的理解往往存在偏差。本题的土地取得费可能涉及两种方式，一种是按照《土地管理法》依据待估片土地所在区域周边相似农地的前三年平均年产值进行计算；一种是按照该开发区所在区2010年公告的征地区片综合地价进行计算。若不晓得当前土地征收补偿标准及其内涵，部分考生就选择了第一种依据，按照《土地管理法》规定的最高补偿倍数计算；还有部分考生不知道征地区片综合地价中不包括青苗及地上附着物补偿费，计算时将其遗漏，影响了结果的正确性。开发成本的计算也是如此，应该采用该开发区所在地区“七通一平”土地开发费用平均值作为计算依据。
按照《城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》的规定，工业用地土地出让最高年限为50年，未有其他要求时，评估应以50年作为待估宗地使用年期。本案例为熟地出让价格评估，开发期2年是出让前的土地开发期，不应该计入出让年限，土地出让年期修正年限为50年，而不是48年。
    3、参加土地估价实践活动，有助提高土地估价水平。
    作为未来的一名土地估价师，无论参加考试还是从事业务，参加土地估价实践活动，不仅有利于将土地估价理论与实践相结合，而且有利于土地估价业务水平的提高。本试题中涉及的税费较多，哪些应该计入必须晓得，否则就会遗漏或多计。如果不知道国有土地收益基金、教育资金、农业土地开发资金、农田水利建设资金、新增建设用地土地有偿使用费等与地价的关系，则就会一股脑地将他们计入地价中。因此，建议考生有机会尽量参加一些土地估价实践活动，帮助自己更好地掌握土地估价理论与评估技术要求。
    4、遵循土地估价的计算准则，避免误差影响计算结果。
    在试题提示与答题要求中，明确规定了一些计算准则，如中间计算结果均保留小数点后2位，单价为元/平方米，总价为元；最终计算结果保留整数，单价为元/平方米，总价为万元；还原率、年期修正系数均保留小数点后6位计算等等。但仍然有部分考生未能按照该要求答题，导致最终结果与标准答案不一致，不能取得高分或满分成绩。
    在单位换算中，“万元/亩”换算为“元/平方米”，一些考生常常先乘以10000，再除以666.67进行换算，而估价中直接乘以15进行换算，即：1万元/亩=15元/平方米。
    土地估价中常常还会遇到单位地价与楼面地价的换算、开发区土地市场价格与可出让土地价格的换算等等，这些均需要考生掌握，使计算结果准确，提高考试科目成绩。